Checklist chuẩn bị xây nhà đầy đủ nhất
43 đầu việc chia theo 7 chặng, từ giấy tờ đất đến nghiệm thu. Tích từng việc, tiến độ tự lưu trên máy bạn, quay lại lúc nào cũng thấy đúng chỗ đang dừng.
- APháp lý
- BTài chính
- CPhong thủy
- DThiết kế
- ENhà thầu
- FKhởi công
- GThi công
Dùng checklist chuẩn bị xây nhà
Tích vào ô vuông khi hoàn thành một việc. Bạn có thể thêm việc riêng, lọc theo giai đoạn, in ra giấy hoặc gửi tiến độ cho Tachi qua Zalo. Mọi thứ chỉ lưu trong trình duyệt của bạn.
APháp lý và thủ tục
Trước khi xây0/7
BTài chính
Trước khi xây0/6
CPhong thủy
Trước khi xây0/5
DThiết kế
Trước khi xây0/6
ENhà thầu và hợp đồng
Trước khi xây0/6
FChuẩn bị khởi công
Trong lúc thi công0/5
GThi công và nghiệm thu
Trong lúc thi công0/8
Việc riêng của bạn
Gửi tiến độ về Zalo để Tachi tư vấn
Pháp lý và thủ tục xin phép xây dựng
Việc đầu tiên không phải thiết kế mà là kiểm tra đất: sổ đỏ đúng chủ, đúng mục đích đất ở, không tranh chấp, không nằm trong quy hoạch lộ giới. Sau đó đo lại ranh giới thực tế để bản vẽ không bị lệch.
Tiếp theo là xác định nhà bạn cần xin giấy phép xây dựng hay thuộc diện được miễn. Khi cần xin phép, hồ sơ nhà ở riêng lẻ thường gồm đơn đề nghị, giấy tờ quyền sử dụng đất, bộ bản vẽ thiết kế (mặt bằng trên lô đất, các tầng, mặt đứng, mặt cắt, móng kèm sơ đồ đấu nối điện nước) và bản cam kết an toàn cho công trình liền kề.
Quy định mới, cập nhật 27/10/2026: theo thông tin báo chí về Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/7/2026, giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ do UBND cấp xã cấp và hồ sơ nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công. Một số nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² được miễn giấy phép nếu không thuộc khu vực có quy chế quản lý kiến trúc. Thời hạn xử lý hồ sơ nhà ở riêng lẻ được báo chí nêu là tối đa 7 ngày làm việc, nhưng một số nguồn ghi 15 ngày.
Quy định thay đổi theo thời gian và địa phương. Hãy hỏi trực tiếp UBND cấp xã nơi có đất hoặc đối chiếu văn bản gốc trước khi làm thủ tục. Dù được miễn giấy phép, nhà vẫn phải xây đúng quy hoạch và thiết kế an toàn.
Tài chính: dự toán, dự phòng và vay
Dự toán nên cộng đủ bốn phần: thiết kế, xây dựng, hoàn thiện và nội thất, cùng các khoản ngoài hợp đồng như lệ phí, thuê nhà ở tạm, chuyển nhà. Sau khi có tổng, giữ thêm quỹ dự phòng khoảng 10 đến 15% cho phát sinh. Đây là mức nhiều gia chủ áp dụng, nhà phức tạp hoặc xây mùa mưa nên giữ cao hơn.
Nếu vay, hãy lập dòng tiền theo từng đợt thanh toán để biết tháng nào cần bao nhiêu và khoản trả hàng tháng có thoải mái không, kể cả khi lãi suất tăng. Bạn có thể dùng công cụ tính lãi suất vay và báo giá xây nhà trọn gói để có con số khái toán.
Phong thủy khi làm nhà
Phong thủy là quan niệm dân gian nhiều gia đình cân nhắc trước khi động thổ. Ba việc thường làm là xem tuổi làm nhà (Kim Lâu, Hoang Ốc, Tam Tai), chọn hướng nhà hợp mệnh và chọn ngày giờ động thổ. Sau đó đối chiếu kích thước cửa và phòng với thước Lỗ Ban.
Hãy dùng các công cụ xem tuổi làm nhà, xem hướng nhà và thước Lỗ Ban của Tachi. Phong thủy chỉ để tham khảo, công năng và an toàn luôn nên được ưu tiên trước.
Thiết kế và chọn nhà thầu
Nên chốt nhu cầu công năng, số tầng, phong cách và vật liệu trước khi thi công, vì sửa thiết kế khi đã đổ bê tông tốn gấp nhiều lần. Bộ hồ sơ kiến trúc, kết cấu và điện nước càng đầy đủ thì báo giá nhà thầu càng chính xác.
Khi chọn nhà thầu, hãy lấy 2 đến 3 báo giá trên cùng một bản vẽ, xem công trình họ đã làm và hỏi chủ nhà cũ. Hợp đồng nên ghi rõ phạm vi, đơn giá, chủng loại vật tư, tiến độ, đợt thanh toán gắn với nghiệm thu, bảo hành và cách xử lý phát sinh. Xem thêm cách tính chi phí thiết kế và kiểm tra báo giá nhà thầu.
Thi công và nghiệm thu
Chủ nhà không cần biết kỹ thuật vẫn kiểm soát được chất lượng nếu nắm các mốc nghiệm thu quan trọng. Mỗi mốc nên có biên bản và ảnh chụp, và chỉ thanh toán đợt tiếp theo khi mốc trước đã đạt.
- MóngKích thước, cao độ, cốt thép trước khi đổ bê tông và lấp.
- Kết cấuCốt thép, cốp pha sàn, dầm, cột trước mỗi lần đổ bê tông.
- Chống thấmNgâm thử nước sàn vệ sinh, ban công, mái theo thời gian đã thỏa thuận.
- Điện nước âm tườngThử áp, chụp ảnh vị trí ống và dây trước khi tô trát.
- Hoàn thiệnKiểm tra từng phòng, lập danh sách việc cần sửa rồi mới bàn giao.
Kinh nghiệm xây nhà lần đầu
Chốt thiết kế rồi mới thi công
Phần lớn chi phí phát sinh đến từ việc đổi ý giữa chừng. Dành thêm thời gian ở giai đoạn thiết kế sẽ rẻ hơn sửa khi đã xây.
Ghi vật tư cụ thể vào hợp đồng
Ghi chủng loại, thương hiệu, quy cách. Cụm từ như “gạch loại tốt” rất dễ gây tranh chấp.
Thanh toán theo nghiệm thu
Không trả trước quá nhiều so với khối lượng đã làm. Mỗi đợt gắn với một mốc nghiệm thu rõ ràng.
Phát sinh phải có phụ lục
Mọi thay đổi về khối lượng hay vật tư cần văn bản hai bên ký trước khi làm, ghi rõ giá và thời gian.
Cử một người làm đầu mối
Một người của gia đình làm việc với nhà thầu, tránh mỗi người một ý khiến thợ khó làm.
Lưu ảnh và hồ sơ
Chụp ảnh từng giai đoạn, giữ hóa đơn, biên bản và hồ sơ hoàn công. Cần cho bảo hành và sửa chữa về sau.
Công cụ liên quan
Hoàn thành checklist cùng các công cụ của Tachi: lập kế hoạch xây nhà, tính diện tích xây dựng, tính chi phí thiết kế và xem tuổi làm nhà. Muốn đọc thêm kinh nghiệm, xem cẩm nang trước khi xây nhà và trong lúc thi công.
Câu hỏi thường gặp
Chuẩn bị xây nhà cần những gì?
Cần chuẩn bị theo 7 chặng: pháp lý (sổ đỏ, quy hoạch, giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải xin), tài chính và quỹ dự phòng, xem tuổi và hướng nhà, hồ sơ thiết kế, chọn nhà thầu và ký hợp đồng, chuẩn bị khởi công, rồi thi công và nghiệm thu. Checklist phía trên liệt kê 43 đầu việc cụ thể.
Tiến độ checklist có lưu lại không?
Có. Trạng thái tích chọn và các việc riêng bạn thêm được lưu trong trình duyệt của bạn, mở lại trên cùng máy và trình duyệt vẫn còn. Dữ liệu không gửi lên máy chủ nào. Nếu xóa dữ liệu trình duyệt hoặc đổi máy thì tiến độ sẽ mất.
Xây nhà có cần xin giấy phép xây dựng không?
Thường là có, trừ một số trường hợp được miễn. Theo thông tin báo chí về Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/7/2026, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² có thể được miễn nếu không thuộc khu vực có quy chế quản lý kiến trúc. Quy định thay đổi theo thời gian và địa phương, nên hỏi UBND cấp xã nơi có đất.
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở gồm những gì?
Thường gồm đơn đề nghị cấp giấy phép, giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, bộ bản vẽ thiết kế (mặt bằng trên lô đất, các tầng, mặt đứng, mặt cắt, móng kèm sơ đồ đấu nối điện nước) và bản cam kết an toàn cho công trình liền kề. Một số trường hợp cần thêm văn bản về phòng cháy chữa cháy hoặc di sản. Hãy đối chiếu hướng dẫn hiện hành của địa phương.
Nên dự phòng bao nhiêu phần trăm cho chi phí phát sinh?
Nhiều gia chủ giữ khoảng 10 đến 15% tổng dự toán. Nhà phức tạp, xây mùa mưa hoặc còn nhiều lựa chọn vật tư chưa chốt nên giữ cao hơn. Chốt thiết kế và vật tư càng sớm thì phát sinh càng ít.
Thứ tự các bước xây nhà là gì?
Kiểm tra đất và pháp lý, lập ngân sách, chọn tuổi hướng, thiết kế, xin phép nếu cần, chọn nhà thầu và ký hợp đồng, chuẩn bị mặt bằng, động thổ, thi công phần thô, hoàn thiện, nghiệm thu và bàn giao. Checklist chia sẵn theo thứ tự này.
Tôi có thể thêm việc riêng vào checklist không?
Có. Nhập nội dung vào ô “Thêm việc riêng” rồi bấm Thêm việc. Bạn thêm được tối đa 10 việc, mỗi việc tối đa 80 ký tự và xóa được bất kỳ lúc nào.
Có in hoặc lưu checklist thành PDF được không?
Có. Bấm In checklist, trình duyệt sẽ mở hộp thoại in với phần danh sách và tình trạng đã tích. Chọn Lưu thành PDF nếu muốn lưu file.
Gửi tiến độ cho Tachi có an toàn không?
Chỉ khi bạn tích đồng ý và tự bấm gửi. Công cụ sao chép nội dung tóm tắt (tiến độ và vài việc tiếp theo) để bạn dán vào Zalo. Không có dữ liệu nào tự động rời khỏi máy bạn.
Cần người đồng hành từ bản vẽ đến nghiệm thu?
Tachi tư vấn thiết kế, lập dự toán và giám sát thi công để bạn đi hết checklist mà không bỏ sót việc nào. Nhắn Zalo kèm tiến độ bạn vừa tích.
Checklist mang tính tham khảo chung. Quy định pháp lý có thể thay đổi, hãy xác nhận với cơ quan có thẩm quyền và nhà thầu cho trường hợp cụ thể của bạn. Tachi, tachiplan.com