Kiểm tra báo giá nhà thầu: tránh chi phí phát sinh khi xây nhà
Đang cầm báo giá nhưng chưa dám ký? Công cụ kiểm tra báo giá xây nhà này giúp bạn soi 10 điểm hay bị bỏ sót, so với khái toán, và nhận danh sách câu hỏi cần hỏi lại nhà thầu trước khi ký hợp đồng.
Soi báo giá nhà thầu của bạn
Điền giá nhà thầu báo (tùy chọn) để so với khái toán, rồi đánh dấu từng điểm theo đúng những gì bạn thấy trong bản báo giá. Bảng điểm bên phải cập nhật ngay khi bạn chọn. Giá bạn nhập chỉ xử lý trên máy bạn và không được lưu lại.
- Khổ đất
- Chi phí
- Báo giá
- Liên hệ
Bạn đã làm 0/4 bước
Giá so với khái toán
- Giá nhà thầu báo
- Khái toán của công cụ
- Đơn giá nhà thầu
Dải xanh là khoảng khái toán, vạch cam là báo giá của nhà thầu.
Chênh lệch không có nghĩa nhà thầu sai: có thể khác phạm vi, vật tư, khu vực hoặc thời điểm. Hãy hỏi rõ nguyên nhân.
Chưa so được với khái toán vì thiếu giá nhà thầu hoặc khổ đất ở bước 1. Bạn có thể nhập thêm rồi bấm lại, hoặc dùng báo giá xây nhà trọn gói để có khái toán.
Mức rủi ro thiếu sót:
/10 điểm chưa được ghi rõ trong báo giá.
Quỹ dự phòng nên giữ
Câu hỏi nên hỏi lại nhà thầu trước khi ký
Nhờ Tachi xem giúp báo giá
Cách kiểm tra một bản báo giá xây nhà
Một bản báo giá tốt không chỉ có con số cuối cùng. Nó cho bạn biết bạn đang trả tiền cho cái gì, theo cách tính nào và điều gì xảy ra khi có thay đổi. Hãy kiểm tra theo 4 bước sau.
- Đối chiếu phạm viXác định báo giá là trọn gói hay phần thô, gồm và không gồm gì. So các báo giá với nhau trên cùng một bản vẽ.
- So đơn giá và diện tíchHỏi cách quy đổi m² và đơn giá từng phần. So tổng tiền với khái toán để thấy chênh lệch lớn hay nhỏ.
- Soi các điểm hay thiếuVật tư, móng, hạng mục ngoài nhà, khoản tạm tính, chống thấm, điện nước, thanh toán, phát sinh.
- Chốt bằng văn bảnNhững gì đã hỏi rõ phải được ghi vào hợp đồng hoặc phụ lục, không chỉ nói miệng.
10 điểm hay bị bỏ sót trong báo giá
Đây là 10 điểm công cụ ở trên kiểm tra. Điểm nào bạn không thấy trong báo giá thì nên hỏi lại, và nhớ yêu cầu trả lời bằng văn bản.
- Phạm vi công việcBáo giá ghi rõ trọn gói gồm và không gồm những gì: điện nước, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, cầu thang, sân cổng. Phạm vi mơ hồ là nguồn phát sinh lớn nhất: hạng mục nào không ghi thì nhà thầu có thể tính thêm.
- Cách tính diện tíchGhi rõ cách quy đổi m² cho móng, mái, sân, ban công, lô gia và đơn giá của từng phần. Diện tích tính thiếu hoặc hệ số không rõ khiến tổng tiền tăng sau khi đã ký.
- Chủng loại vật tưCó bảng vật tư kèm thương hiệu, quy cách cho gạch, sơn, thép, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh. Cụm như “vật tư loại tốt” không đo được. Cùng một đơn giá nhưng vật tư có thể khác nhau nhiều.
- Móng và nền đấtGhi loại móng và giả định nền đất; có khảo sát, ép cọc hoặc xử lý nền hay không. Móng là phần dễ đổi giá nhất khi gặp nền yếu. Cần biết trước cách tính nếu thực tế khác giả định.
- Hạng mục ngoài nhà và chi phí đi kèmSân, cổng, hàng rào, bể phốt, bể nước, đấu nối điện nước, điện nước thi công, dọn phế thải. Đây là nhóm hay bị bỏ ngoài báo giá nhưng chủ nhà vẫn phải chi.
- Khoản “tạm tính”Hạng mục nào ghi tạm tính (đèn, thiết bị vệ sinh, cửa, gạch) và đơn giá tạm tính là bao nhiêu. Giá tạm tính thường thấp. Khi chọn thực tế cao hơn, phần chênh lệch đẩy tổng tiền lên.
- Chống thấm và bảo hànhNêu vị trí chống thấm, loại vật liệu, thời hạn bảo hành cho từng hạng mục. Thấm dột là lỗi phổ biến sau bàn giao. Bảo hành phải ghi theo hạng mục, không chỉ nói chung.
- Điện và nướcSố điểm điện nước, loại dây ống, vị trí đi âm; điều hòa và nước nóng có tính hay không. Thêm điểm điện nước sau khi tô trát vừa tốn vừa khó. Nên chốt trước khi thi công.
- Tiến độ và đợt thanh toánMỗi đợt thanh toán gắn với một mốc nghiệm thu cụ thể; có thời hạn hoàn thành và cách xử lý khi chậm. Trả theo ngày thay vì theo nghiệm thu làm chủ nhà mất công cụ kiểm soát chất lượng.
- Quy trình xử lý phát sinhCó quy định phát sinh phải báo giá bổ sung và ký phụ lục trước khi làm. Không có quy trình thì mọi thay đổi giữa chừng đều có thể bị tính giá cao và khó cãi.
Chi phí phát sinh thường đến từ đâu?
Phát sinh hiếm khi do một lỗi lớn. Thường là nhiều khoản nhỏ không được thống nhất từ đầu. Biết chúng đến từ đâu giúp bạn chặn trước.
Đổi vật tư hoặc thiết kế sau khi ký
Chủ nhà đổi ý giữa chừng hoặc nhà thầu thay vật tư tương đương. Mỗi thay đổi nên có phụ lục ghi giá trước khi làm.
Diện tích tính thiếu
Móng, mái, sân, ban công, lô gia tính chưa đủ hoặc hệ số mơ hồ. Khi quyết toán, tổng diện tích tăng lên.
Hạng mục không ghi rõ
Sân cổng, bể phốt, đấu nối điện nước, chống thấm, dọn phế thải. Không ghi trong báo giá thì có thể bị tính thêm.
Khoản tạm tính thấp
Thiết bị vệ sinh, đèn, cửa, gạch được báo giá tạm tính. Chọn thực tế cao hơn thì chủ nhà bù phần chênh lệch.
Nền đất khác giả định
Móng báo theo giả định nền tốt, thực tế gặp nền yếu phải xử lý hoặc đổi loại móng.
Kéo dài tiến độ
Chậm tiến độ làm tăng chi phí thuê nhà ở tạm, lãi vay, biến động giá vật tư. Cần thỏa thuận cách xử lý khi chậm.
Dù báo giá rõ ràng đến đâu, hãy giữ quỹ dự phòng khoảng 10 đến 15% tổng chi phí. Xem thêm cách tính trong báo giá xây nhà trọn gói.
Câu hỏi nên hỏi nhà thầu trước khi ký
Mười câu dưới đây tương ứng 10 điểm ở trên. Bạn có thể sao chép danh sách riêng cho báo giá của mình ngay trong công cụ.
- Phạm vi trọn gói gồm và không gồm những hạng mục nào? Xin liệt kê bằng văn bản.
- Diện tích tính tiền được quy đổi thế nào, hệ số từng phần (móng, mái, sân, ban công) là bao nhiêu?
- Xin bảng vật tư kèm thương hiệu và quy cách. Nếu thay thế thì ai duyệt và chênh lệch tính thế nào?
- Giá móng dựa trên giả định nền đất nào? Nếu địa chất khác thì phát sinh được tính ra sao?
- Các hạng mục ngoài nhà và chi phí đi kèm (sân, cổng, bể phốt, đấu nối, dọn phế thải) đã nằm trong giá chưa?
- Những khoản tạm tính gồm gì, đơn giá tạm tính bao nhiêu, phần chênh lệch chia thế nào?
- Chống thấm làm ở những vị trí nào, dùng loại nào, bảo hành bao lâu và bảo hành những gì?
- Số điểm điện nước, loại dây ống và vị trí đi âm đã chốt chưa? Điều hòa, nước nóng có nằm trong giá không?
- Các đợt thanh toán gắn với mốc nghiệm thu nào? Chậm tiến độ thì xử lý ra sao?
- Khi phát sinh hoặc thay đổi, quy trình báo giá bổ sung và ký phụ lục là gì? Ai duyệt trước khi làm?
Công cụ liên quan
Lấy khái toán để đối chiếu bằng báo giá xây nhà trọn gói và tính diện tích xây dựng. Trước khi ký, rà lại từng việc với checklist chuẩn bị xây nhà, và đặt ngân sách tổng thể trong bản kế hoạch xây nhà. Muốn biết phí thiết kế, xem tính chi phí thiết kế. Tất cả nằm trong bộ tiện ích xây nhà của Tachi.
Câu hỏi thường gặp
Chi phí phát sinh thường đến từ đâu?
Thường từ thay đổi vật tư hoặc thiết kế sau khi ký, diện tích tính thiếu và hạng mục không ghi rõ trong báo giá. Khoản tạm tính thấp, nền đất khác giả định và chậm tiến độ cũng làm tổng chi phí tăng.
Nên dự phòng bao nhiêu % cho phát sinh?
Nên để quỹ dự phòng khoảng 10 đến 15% tổng chi phí cho phát sinh vật tư và thi công. Công cụ gợi ý 10% khi báo giá khá rõ, 12,5% khi còn một số điểm mơ hồ và 15% khi nhiều điểm chưa rõ.
Công cụ có thay thế nhà tư vấn hoặc kiến trúc sư không?
Không. Công cụ giúp bạn biết cần hỏi gì. Nên nhờ người có chuyên môn rà lại báo giá và hợp đồng trước khi ký.
Báo giá thấp hơn khái toán có phải là tốt không?
Chưa chắc. Giá thấp có thể do vật tư rẻ hơn, thiếu hạng mục hoặc tạm tính thấp, và phần thiếu đó thường quay lại thành phát sinh. Hãy hỏi rõ nhà thầu vì sao thấp rồi so phạm vi trên cùng một bản vẽ.
Giá nhà thầu tôi nhập có bị gửi đi đâu không?
Không. Công cụ chạy ngay trong trình duyệt của bạn. Giá nhà thầu không được gửi đi và không được lưu lại, chỉ lưu kết luận chung (mức rủi ro, số điểm cần làm rõ) trên máy bạn. Thông tin chỉ đến Tachi khi bạn tích đồng ý và tự dán vào Zalo.
Nên lấy mấy báo giá để so sánh?
Thường nên lấy 2 đến 3 báo giá trên cùng một bản vẽ và cùng phạm vi, để so sánh công bằng. Đừng chỉ so tổng tiền, hãy so cả vật tư, hạng mục ngoài nhà và cách xử lý phát sinh.
“Tạm tính” trong báo giá nghĩa là gì?
Là khoản chưa chốt chủng loại nên nhà thầu ghi một mức giá giả định, ví dụ thiết bị vệ sinh, đèn, cửa, gạch. Khi bạn chọn thực tế đắt hơn, phần chênh lệch do chủ nhà chịu. Hãy hỏi đơn giá tạm tính và đối chiếu với giá thị trường.
Muốn người có chuyên môn rà lại báo giá?
Gửi báo giá đang cầm cho Tachi qua Zalo. Đội ngũ sẽ xem phạm vi, vật tư và các điểm cần làm rõ, rồi tư vấn bạn nên hỏi gì và thương lượng ra sao trước khi ký.
Công cụ chỉ giúp bạn biết cần hỏi gì, không đánh giá được nhà thầu cụ thể và không thay thế tư vấn của kiến trúc sư, kỹ sư. Khái toán dùng đơn giá tham khảo. Tachi, tachiplan.com