Đây là câu hỏi tôi nhận được nhiều nhất từ khách hàng ngay sau buổi tư vấn đầu tiên: “Vậy giờ tôi cần nộp giấy tờ gì, nộp ở đâu, và tốn bao nhiêu?”.
Câu hỏi đơn giản, nhưng câu trả lời lại hay bị thông tin cũ làm rối, vì quy định về nơi nộp hồ sơ đã thay đổi từ giữa năm 2025.
Tôi tổng hợp lại đầy đủ trong bài này, để bạn không mất thời gian đi hỏi nhiều nơi mà vẫn nhận được thông tin lệch nhau.
Nhà bạn có bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng không
Trước khi chuẩn bị hồ sơ, bạn cần chắc chắn nhà mình thuộc diện bắt buộc có giấy phép.
Phần lớn nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị của Hà Nội đều thuộc diện này.
Một số trường hợp được miễn giấy phép, ví dụ nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt, hoặc công trình đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt kèm thiết kế.
Nếu bạn không chắc nhà mình thuộc trường hợp nào, cách an toàn nhất là hỏi trực tiếp tại nơi nộp hồ sơ mà tôi nói ở phần dưới, trước khi bỏ công chuẩn bị bản vẽ.
Cập nhật, theo vnexpress.net:
Hà Nội thí điểm miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Hồ sơ cần chuẩn bị gồm những gì
Theo quy định hiện hành, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ gồm ba phần chính.
Phần 1 — Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, theo mẫu quy định.
Phần 2 — Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, thường là sổ đỏ hoặc giấy tờ tương đương.
Nếu giấy tờ đất của bạn không thể hiện đầy đủ ranh giới, kích thước, diện tích, bạn cần kèm thêm bản trích đo địa chính do đơn vị đo đạc có chức năng lập.
Đây cũng là lý do tôi luôn khuyên khách hàng xử lý phần đo đạc, ranh giới đất trước khi bước vào giai đoạn xin phép — tôi có nói kỹ hơn ở bài trước của seri này.
Phần 3 — Hồ sơ bản vẽ thiết kế, gồm 02 bộ, thường do kiến trúc sư hoặc đơn vị thiết kế lập, bao gồm mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, bản vẽ móng và sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, thoát nước).
Nếu nhà bạn xây chen, có tầng hầm, hoặc sát công trình liền kề, hồ sơ cần bổ sung thêm văn bản cam kết đảm bảo an toàn cho công trình lân cận, và trong một số trường hợp là biện pháp thi công móng.
Đây là phần rất dễ bị thiếu nếu đơn vị thiết kế không có kinh nghiệm làm hồ sơ pháp lý, không chỉ vẽ đẹp.
Nộp hồ sơ ở đâu — điều đã thay đổi từ giữa năm 2025
Đây là phần tôi muốn nhấn mạnh, vì rất nhiều bài viết cũ trên mạng vẫn ghi “nộp tại UBND quận, huyện” — thông tin này không còn đúng.
Sau khi cả nước thực hiện sáp nhập, bỏ cấp huyện, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện được nộp tại Trung tâm Phục vụ Hành chính công cấp xã nơi có đất xây dựng.
Bạn có thể nộp trực tiếp hoặc nộp online tùy nơi tiếp nhận đã triển khai.
Vì quy định hành chính giai đoạn này vẫn đang được các địa phương cập nhật liên tục, tôi khuyên bạn nên gọi điện hoặc đến hỏi trực tiếp tại phường/xã nơi có đất trước khi nộp, để chắc chắn về đầu mối tiếp nhận và các giấy tờ bổ sung (nếu có) tại thời điểm bạn làm hồ sơ.
Thời gian xử lý mất bao lâu
Theo quy định, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền phải cấp giấy phép trong vòng 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị, và 10 ngày làm việc đối với khu vực nông thôn.
Đây là thời gian tính từ khi hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ — không tính thời gian bạn đi bổ sung giấy tờ nếu hồ sơ bị trả lại lần đầu.
Trong thực tế, tôi khuyên khách hàng nên dự trù rộng hơn mốc này, khoảng 3-4 tuần, để có khoảng đệm cho việc bổ sung hồ sơ nếu cần, tránh ảnh hưởng đến kế hoạch khởi công đã định.
Chi phí thực tế: không chỉ có lệ phí nhà nước
Đây là phần khách hàng hay hiểu nhầm nhất.
Lệ phí nhà nước cho việc cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ tại Hà Nội ở mức rất thấp, chỉ khoảng vài chục nghìn đồng mỗi giấy phép theo quy định của thành phố.
Nói cách khác, phần lệ phí nộp cho nhà nước gần như không đáng kể so với tổng chi phí bạn thực sự bỏ ra.
Chi phí thực tế nằm ở phần dịch vụ: chi phí đo đạc hiện trạng (nếu cần trích đo), chi phí lập bộ hồ sơ bản vẽ xin phép, và nếu bạn không có thời gian tự đi nộp — theo dõi hồ sơ, thì còn có chi phí dịch vụ trọn gói do đơn vị thiết kế hoặc đơn vị tư vấn pháp lý thực hiện thay bạn.
Mức phí dịch vụ này dao động khá rộng tùy đơn vị, tùy độ phức tạp của hồ sơ, nên tôi không đưa ra một con số cố định — bạn nên hỏi rõ đơn vị thiết kế của mình xem phí thiết kế đã bao gồm phí làm hồ sơ xin phép hay chưa, để tránh phát sinh sau này.
Vài lưu ý để hồ sơ không bị trả lại
Phần lớn hồ sơ bị trả lại lần đầu không phải vì thiếu giấy tờ, mà vì bản vẽ không khớp với hiện trạng thực tế hoặc không khớp với quy hoạch tại vị trí đất.
Vì vậy, trước khi nộp, bạn nên yêu cầu đơn vị thiết kế kiểm tra lại chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, số tầng được phép theo quy hoạch khu vực — những thông tin tôi đã nhắc ở bài đầu seri này.
Ngoài ra, chữ ký và thông tin trên đơn đề nghị cần khớp chính xác với tên trên giấy tờ đất, tránh trường hợp phải sửa đơn nhiều lần.
Tóm lại
Ba điều bạn cần nhớ: hồ sơ hiện nộp tại Trung tâm Phục vụ Hành chính công cấp xã chứ không còn ở cấp quận/huyện, thời gian xử lý chính thức là 10-15 ngày làm việc nhưng nên dự trù rộng hơn, và chi phí thực tế chủ yếu nằm ở phần dịch vụ lập hồ sơ chứ không phải lệ phí nhà nước.
Quy định hành chính giai đoạn này còn đang được cập nhật ở nhiều địa phương, nên thông tin cụ thể tại thời điểm bạn làm hồ sơ vẫn nên được xác nhận lại tại nơi tiếp nhận.
