Tôi gặp khá nhiều khách hàng đến với tôi khi đã… lỡ đặt cọc mua vật liệu.
Hoặc tệ hơn, có nhà đã đổ móng rồi mới hỏi “giờ mới tính công năng có được không anh?”.
Móng đã hình thành thì công năng phụ thuộc rất nhiều vào chúng. Nhưng câu trả lời luôn là: được, chắc chắn sẽ tốn thêm tiền và thời gian mà lẽ ra không cần.
Bài viết này tôi viết cho những bạn đang ở giai đoạn “chưa làm gì cả” — chỉ mới có ý định xây nhà.
Đây là khoảng thời gian bạn cần chuẩn bị nhất, chứ không phải lúc bạn nghĩ.
Vì sao giai đoạn “trước khi xây” lại quan trọng hơn bạn tưởng
Nhiều người nghĩ xây nhà bắt đầu từ lúc chọn mẫu thiết kế hoặc tìm nhà thầu.
Thực ra không phải.
Nó bắt đầu từ những quyết định bạn đưa ra khi còn ngồi trên ghế dự định xây nhà, chưa có bản vẽ nào cả.
Một quyết định sai ở giai đoạn này — ví dụ chọn sai nhu cầu sử dụng, hoặc chưa kiểm tra pháp lý đất — có thể khiến bạn phải sửa lại thiết kế, thậm chí đập đi làm lại phần đã xây.
Chi phí sửa sai luôn đắt hơn chi phí chuẩn bị kỹ từ đầu, thường là gấp nhiều lần.
1. Xác định rõ nhu cầu ở của gia đình bạn
Trước khi nghĩ đến kiểu nhà, hãy trả lời câu hỏi gốc: nhà này ở cho ai, ở như thế nào.
Gia đình bạn có bao nhiêu thế hệ sống chung?
Có cần phòng riêng cho ông bà tầng trệt không?
Có dự định sinh thêm con, hay đón thêm người ở cùng trong 5-10 năm tới không?
Bạn có làm việc tại nhà, cần phòng làm việc riêng biệt không?
Những câu hỏi này nghe đơn giản, nhưng phần lớn khách hàng của tôi chưa từng ngồi lại trả lời nghiêm túc trước khi tìm kiến trúc sư.
Kết quả là bản thiết kế đầu tiên gần như luôn phải sửa lại, vì nhu cầu thực tế mới bộc lộ ra giữa chừng.
Tôi có người quen vừa nói chuyện hôm qua: “Nhà chú xây hết 100m2 đất 3 tầng, giờ các con lấy vợ lấy chồng ở riêng cả, 2 vợ chồng ở cái nhà to quá thấy phí, ở không hết, giá mà xây vừa đủ thôi, có thể kết hợp kinh doanh được cho đỡ buồn hoặc để sân thì tốt biết mấy”
Phía ngược lại, anh em Kiến trúc sư đến làm việc với chủ nhà để nhận nhiệm vụ thiết kế cũng phải hỏi thật kỹ những nhu cầu trên của gia chủ.
2. Chuẩn bị tài chính — đừng chỉ tính tiền xây thô
Đây là phần tôi thấy nhiều người tính thiếu nhất.
Ngân sách xây nhà không chỉ có tiền xây phần thô và hoàn thiện.
Bạn cần cộng thêm chi phí thiết kế, chi phí xin phép xây dựng, chi phí nội thất, chi phí phát sinh trong quá trình thi công.
Kinh nghiệm của tôi sau nhiều năm làm nghề là nên dự trù thêm khoảng 10-15% ngoài tổng dự toán ban đầu.
Phần dự trù này để xử lý phát sinh, chứ không phải để “cố xây to hơn dự tính”.
Nếu ngân sách của bạn eo hẹp, hãy nói thẳng với người thiết kế ngay từ đầu.
Một kiến trúc sư có kinh nghiệm sẽ giúp bạn tối ưu công năng trong đúng số tiền đó, thay vì vẽ ra một căn nhà bạn không đủ khả năng hoàn thiện.
3. Kiểm tra pháp lý đất đai trước khi nghĩ đến thiết kế
Nhiều người bỏ qua bước này vì nghĩ “đất của mình rồi, xây thôi”.
Nhưng đất có sổ không đồng nghĩa với việc xây dựng thoải mái.
Bạn cần biết rõ diện tích được phép xây, mật độ xây dựng, số tầng tối đa và chỉ giới xây dựng theo quy hoạch tại vị trí đất của mình.
Những thông tin này quyết định trực tiếp căn nhà của bạn sẽ có hình dáng và quy mô như thế nào — trước cả khi vẽ nét đầu tiên.
Tôi từng gặp trường hợp khách hàng ưng một mẫu nhà 5 tầng, nhưng lô đất của họ chỉ được phép xây 3 tầng theo quy hoạch khu vực.
Nếu biết trước điều này, họ đã không mất thời gian tìm kiếm sai hướng.
4. Xác định phong cách và mức độ đầu tư phù hợp
Bạn thích phong cách hiện đại, tân cổ điển, hay nhà vườn có sân trong?
Câu trả lời không cần chính xác tuyệt đối ngay từ đầu.
Nhưng bạn nên có một hình dung tương đối, để không mất thời gian đi vòng qua nhiều phương án trái ngược nhau.
Đi kèm với phong cách là mức đầu tư.
Một căn nhà tân cổ điển với nhiều chi tiết trang trí sẽ tốn kém hơn đáng kể so với nhà hiện đại tối giản, dù diện tích tương đương.
Xác định trước điều này giúp bạn và người thiết kế nói cùng một ngôn ngữ ngay từ buổi tư vấn đầu tiên.
5. Chọn người đồng hành — không chỉ chọn nơi vẽ đẹp
Rất nhiều người chọn đơn vị thiết kế chỉ vì ảnh phối cảnh đẹp trên fanpage.
Nhưng ảnh đẹp không đảm bảo bản vẽ đó xây được đúng như hình.
Tôi khuyên bạn nên tìm hiểu xem đơn vị đó có cung cấp hồ sơ kỹ thuật thi công đầy đủ hay không, chứ không chỉ có phối cảnh 3D.
Hồ sơ kỹ thuật mới là thứ đội thợ cầm để xây, và là thứ quyết định căn nhà thực tế có giống với bản render hay không.
Hãy hỏi thẳng: “Anh/chị có hồ sơ kết cấu, điện nước, triển khai chi tiết không, hay chỉ có phối cảnh?”
Câu trả lời sẽ cho bạn biết nhiều điều.
Cần tư vấn thêm đừng ngần ngại liên hệ Tachi nhé.
6. Xác định thời điểm khởi công phù hợp
Thời điểm khởi công ảnh hưởng đến tiến độ và cả chi phí.
Xây nhà vào mùa mưa thường kéo dài tiến độ và phát sinh chi phí che chắn.
Ngoài yếu tố thời tiết, nhiều gia đình Việt Nam còn quan tâm đến tuổi gia chủ và ngày giờ tốt để khởi công.
Dù bạn có coi trọng yếu tố này hay không, tôi vẫn khuyên nên tính toán thời điểm sớm, vì nó ảnh hưởng đến cả kế hoạch tài chính và kế hoạch sinh hoạt tạm thời của gia đình trong lúc thi công.
Hoặc rất nhiều gia đình chọn thời điểm xây nhà tầm cuối năm, lúc này nhà ai cũng có nhu cầu xây dựng xong trước Tết do đó đội lên rất nhiều chi phí, hoặc không có đủ nhân công thợ thuyền để làm, dẫn đến không kịp đón năm mới ở nhà mới, lại thành ra xây nhà qua 2 năm.
Tổng kết
Sáu việc trên không cần làm hoàn hảo 100% trước khi bắt đầu.
Nhưng bạn càng chuẩn bị kỹ ở giai đoạn này, quá trình thiết kế và thi công sau đó càng ít phát sinh, ít căng thẳng.
Nếu bạn đang ở bước xác định nhu cầu ở và ngân sách, đó là hai việc nên làm trước tiên, trước khi tìm bất kỳ mẫu thiết kế nào.
